aufsteigende Feuchtigkeit? / durchnäßte Lehmdecke? / richtigen Berater finden?

[Sarendra]

Wir möchten ein Haus kaufen

(Eckdaten: Wiederaufgebauter Bauernhof von 1950 auf einem Gewölbekeller von vor 1900, nahezu vollständig unterkellert; 200 m² Wohnfläche; Fenster + Elektrik + Zu- und Abwasser neu 2006; bisherige Heizart: Nachtspeicheröfen + 2 Holzöfen; vom optischen Zustand bezugsfertig, Seit einem Jahr unbewohnt, und in den Jahren davor wohl nur teilbeheizt, da allein stehende ältere Dame nicht mehr alles bewohnt hat.)

nun haben wir zur letzten Besichtigung einen befreundeten Immobilienmakler mitgenommen der mit einem Feuchtigkeitsmessgerät festgestellt hat:

EG: bis Kniehöhe eine Wandfeuchte von 154

Handelt es sich dabei um aufsteigendes Wasser durch die Kellerwände? Die Kellerdecke liegt oberhalb des Erdreiches, der Grundwasserspiegel liegt 170 Meter tief. Die Lüftungsschächte des Kellers wurden -wann auch immer- mit Brettern/Lappen verschlossen, so dass der Keller nicht mehr auf normale "Gewölbekellerfeuchte" austrocknen konnte. Richtig?
Wäre es mit einer Zwangsbelüftung des Gewölbekellers und ordentlich heizen (Infrarotheizungen + Holzöfen --> s.a. Thema Heizung/ Infrarotheizung) möglich das trockenzuwohnen oder habe ich in dem Haus immer nasse Füße?

Wenn es sich um aufsteigendes Wasser handelt: Was genau ist das denn eigentlich? Kapillare Wirkung in Stein, Fuge, Stein? oder ist hier von einem Effekt ähnlich der Osmose zu sprechen, also Salz in den Wänden das immer wieder Wasser zieht?
Die einen sagen, es gibt aufsteigendes Wasser, also braucht man eine Horizontalsperre und streitet sich dann welche Methode denn nun am wenigsten schwachsinnig ist.
Und die Anderen sagen, es liegt ein osmotischer Effekt vor und man könnte die Wände mittels Opfer-Kompressen entsalzen oder den Putz austauschen.

(Wie soll ich denn nun herausfinden wer Recht hat? Bauingeneurstudium machen?)

Aber weiter in unserem Kaufobjekt:

Feuchtigkeit in der oberen Geschossdecke zum Dachboden: 147,
von oben wie von unten gemessen. Das Zwischengeschoß ist trocken.

Handelt es sich um Kondenswasser in der oberen Geschossdecke? Die Dachpfannen (ohne Unterspannbahn) wurden vor zwei Monaten gerichtet, waren angeblich teilweise verrutscht, auf dem Dachboden sind keine Wasserspuren zu sehen, und die Feuchtigkeit ist nicht partiell begrenzt, was ja für Regenwassereinbruch sprechen würde.

Nun ist Lehm ja ein Material dass Feuchtigkeit zieht und wieder abgibt, aber wie nass darf Lehm denn sein ohne dass man von "durchnässt" spricht?

Und was heißt durchnässt? Kann man das trocknen oder muss man die gesamte Decke rausschmeißen? Für den Fall dass zusätzlich noch Stroh enthalten ist: entsteht bei einer durchnäßten Lehmdecke zwangsläufig Schimmel? Also alles raus und neuen Lehm rein? Da Lehm an sich ja ein gutes Material darstellt und alle Decke gerade sind, möchte ich es ungern austauschen.

Mir ist bewusst das man bei solch spezifischen Fragen einen Experten zu rate ziehen sollte, und ein Architekt geht auch in der nächsten Woche durch das Objekt, aber woran erkennen ich einen guten Berater?

In der letzten Woche habe ich versucht Jemanden zu finden der mir etwas zu dem Thema der Geschossdämmung sagen kann. Aber mir stellen sich jedes Mal die Nackenhaare auf wenn die Herrschaften direkt nach Nennung Ihres Namens mit KfW-Fördeungen ausholen, ohne zu fragen was für Materialien denn im Objekt vorliegen. Ohne Rücksicht auf die Atmungsfähigkeit des Hauses wird hier erstmal lustig zugepappt, mit Lehm kennen sich die wenigsten aus....
(Wenn ich ein Niedrigenergie Haus wollte, würde ich nicht nach einem alten Bauernhof suchen.)

Zugegebenermaßen kenne ich mich auch nicht mit Lehm aus, aber ich hoffe hier etwas zu erfahren, das mich in die Lager versetzt mit den Experten reden und ein Bauchgefühl entwickeln zu können.

(Was die KfW-Förderungen anbelangt: Natürlich ist es sinnvoll zu dämmen, und es ist auch schön das solche Maßnahmen gefördert werden, aber man sollte bei der Wirtschaftlichkeit einer Dämmung trotzdem fragen was das ganze an sich kostet, nicht was das mich als Kunden allein kostet und wie viel davon der Staat trägt. Der holt es sich halt auf anderem Wege wieder. Und bei den Beratern mit denen ich bisher gesprochen habe, hatte ich immer den Eindruck dass es mehr darum geht Aufträge ranzuschaffen, als um Sinn und Nutzen an sich. Leider.)

[Bauprofi]

Hallo Sarendra,
da haben Sie ja die ganze Palette möglicher Probleme die mit dem Kauf eines Altbaus zusammenhängen ausgebreitet. An Ihren Fragen und „Antwortversuchen“ wird deutlich, wie komplex das Thema sein kann. Ich selber und auch sicher niemand hier im Forum wird Ihnen auf diese komplexe Fragestellung die eine zufrieden stellende Antwort geben können. Sicher finden Sie aber zu der einen oder anderen Frage konstruktive Beiträge hier im Forum (z.B. Geschossdeckendämmung).

Wortwahl und Inhalt Ihres Beitrages zeigen, dass Sie scheinbar schon negative Erfahrungen mit „Fachleuten“ gemacht haben. Ein Makler mit Feuchtemessgerät verhilft vermutlich auch nicht zu tragfähigen Erkenntnissen und schafft eher Unsicherheit.
Für die meisten Probleme gibt es aber nicht nur „die am wenigsten schwachsinnige“ Lösung, sondern es gibt auch sehr gute Lösungen. Um die richtigen Lösungen zu finden, werden Sie in ihrem Fall nicht ohne einen Architekten mit Erfahrung in der Altbausanierung auskommen. Aber - mit Verlaub- auch die Kollegen merken sehr schnell, ob Sie wirklich Interesse an einer konstruktiven Zusammenarbeit haben, oder ob Sie nur ein paar kostenlose Tipps abgreifen wollen. Architekten und Planer leben am Ende von den Aufträgen der Bauherren.

Es ist gut, dass Sie mit einem Architekten das Haus begehen wollen. Schildern Sie ihm Ihre Wünsche und Erwartungen. Stellen Sie ihm alle kritischen Fragen. Ein guter Architekt wird Ihnen zuhören, er wird erklären, vor Risiken warnen, wirtschaftliche Vorschläge unterbreiten und Sie nicht zu einer Lösung drängen. Und wenn er selber nicht weiter weiß, wird er sich schlau machen, denn kein „Experte“ weiß alles. Reden Sie von Beginn an auch offen von den Kosten für die Architektenleistung. Klare Verhältnisse erleichtern das gemeinsame Arbeiten!

Ich wünsche Ihnen positive, konstruktive Gespräche mit dem Architekten und gutes Gelingen bei Ihrem Vorhaben.