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Der Verkauf einer Immobilie muss nicht immer mit hohen Steuern belastet sein. (Foto: Barbara Eckhold/pixelio.de)

Steuern und Abschreibungen: Besitzerwechsel kann teuer werden

Verkaufen, vererben, verschenken: Je nachdem, unter welchen Bedingungen Ihre Immobilie den Besitzer wechselt, hält Vater Staat die Hand auf. Ob und wie viel Steuern zu zahlen sind, hängt von vielen Faktoren ab.

Rund um die Immobilie wird einiges an Steuern fällig: die Grunderwerbsteuer beim Kauf, die Grundsteuer, während man sie bewohnt, und die Einkommensteuer beim Vermieten. Und auch dann, wenn sie den Besitzer wechselt. Je nach Sachlage kann das aber auch ohne Steuerzahlungen funktionieren. So bleibt von der sogenannten Spekulationssteuer verschont, wer seine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangen Jahren selbst dauerhaft bewohnt hat.

: Um Steuerbelastungen für die Familie zu vermeiden, sollte der Verkauf einer Immobilie gründlich überdacht werden. (Foto: Neckermann Versicherungen)

Verkaufsgewinn wird unterschiedlich besteuert

Ein Beispiel: Eine Familie hat vor fünf Jahren eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro erworben, sie fünf Jahre lang durchgehend selbst bewohnt und verkauft sie für 350.000 Euro. Dann bleibt der Verkaufsgewinn von 50.000 Euro steuerfrei. Wenn zwischen Kauf und Verkauf nur zwei Jahre lagen, werden die 50.000 Euro dagegen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Auch wenn die Immobilie vermietet wurde, hält Vater Staat die Hand auf, sofern zwischen Kauf und Verkauf nicht mindestens zehn Jahre liegen. Komplizierter wird es, wenn etwa ein Mehrfamilienhaus teils selbst genutzt, teils vermietet wurde und vor Ablauf der zehn Jahre verkauft wird. Dann ist der Verkaufgewinn anteilig für den zuvor vermieteten Teil des Hauses zu versteuern, während der selbst genutzte Anteil des Hauses steuerfrei bleibt – vorausgesetzt, er wurde im laufenden Jahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt.

Hinterbliebene Partner sind vollständig von der Steuer befreit, wenn Sie noch mindestens zehn Jahre die Immobilie selbst nutzen. (Foto: BHW)

Vererben kann teuer werden

Auch wer seine Immobilie nicht verkauft, sondern seinen Angehörigen vermachen will, sollte sich mit dem Thema Steuern beschäftigen. Denn seit der Erbschaftsteuerreform werden Immobilien gemäß dem Verkehrswert, also dem tatsächlichen Wert, besteuert. Dieser ist weitaus höher als der bisher angesetzte Betrag von rund 60 bis 80 Prozent des tatsächlichen Werts. Da der vom Finanzamt zugrundegelegte Wert jetzt noch mehr Gewicht für die Ermittlung der Erbschaftsteuer hat, empfehlen Steuerberater, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Ergibt sich daraus ein niedrigerer Verkehrswert, muss das Finanzamt diesen für die Besteuerung heranziehen.

Die Reform birgt jedoch auch Vorteile: So bleibt die eigene Immobilie komplett steuerfrei, wenn der hinterbliebene Partner, Kinder oder Enkel bereits verstorbener Eltern die Immobilie noch mindestens zehn Jahre selbst nutzen. Letztere zwei Personengruppen erben allerdings nur steuerfrei, wenn die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt.

Anders sieht es aus, wenn die genannten Kriterien nicht erfüllt sind, die Immobilie also entweder größer ist oder nicht selbst genutzt wird: Dann gilt für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner ein Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder bleiben bis zu einem Betrag von 400.000 Euro von der Erbschaftsteuer verschont, bei Enkeln liegt die Grenze bei 200.000 Euro. Erben Geschwister, gilt für sie lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro. Nutzen die Kinder das geerbte Familienheim nicht selbst, sondern vermieten es, wird die Erbschafsteuer abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro fällig.

In manchen Fällen zahlt es sich nicht aus, seine Immobilie an die Nachkommen zu verschenken. (Foto: Hypothekenbörse)

Schenkung lohnt nicht immer

Vor der Erbschafssteuer-Reform war die Schenkung oft ein probates Mittel, um die Steuerlast für die Erben zu senken. Das gilt jetzt nicht mehr automatisch: Wird etwa ein Eigenheim von weniger als 200 Quadratmetern Wohnfläche mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro per Schenkung auf das Kind übertragen, müsste es 22.000 Euro Schenkungssteuer zahlen. Ist es realistisch, dass das Kind die Immobilie künftig mindestens zehn Jahre selbst bewohnt – etwa weil seine Familie in der Nähe wohnt und arbeitet –, wäre der Erbfall günstiger, da die Immobilie steuerfrei bliebe.

Anders sieht es dagegen aus, wenn das Familiendomizil eine Wohnfläche von mehr als 200 Quadratmetern hat oder künftig nicht von den Erben selbst genutzt wird. Das gilt erst recht, wenn die Immobilie einen hohen Verkehrswert hat: Dann kann eine Schenkung in mehreren Schritten sinnvoll sein. Denn der Steuerfreibetrag von beispielsweise 400.000 Euro für Kinder kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Ist die Immobilie 800.000 Euro wert, kann sie durch zwei Schenkungen komplett steuerfrei an ein Kind übertragen werden. Andernfalls würden 60.000 Euro an Erbschaftsteuer fällig werden.

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