Die eigene Immobilie: eine gute Alternative zum Sparbuch. (Foto: BHW)
Steuern und Abschreibungen: Vergünstigungen bei Vermietung
Vermieter von Immobilien können jede Menge Steuern sparen. Sie müssen allerdings einige Spitzfindigkeiten beachten, um sich unnötige Erklärungen gegenüber dem Finanzamt zu ersparen.
Immobilien gelten als solider Sachwert und damit gerade in stürmischen Börsenzeiten als attraktive Kapitalanlage. Auch die Steuervorteile sprechen für ein solches Investment. So mindern die Anschaffungskosten der Immobilie über Abschreibungen die Einnahmen aus der Vermietung. Dazu zählen nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbssteuer und Notarkosten. Allerdings wird nur der Kaufpreis der Immobilie, nicht der des dazugehörigen Grundstücks, abgeschrieben.
Erst drei Jahre nach Erwerb der Immobilie können Renovierungsarbeiten in voller Höhe abgesetzt werden. (Foto: Rainer Sturm/pixelio.de)
Abschreibungen senken Steuern
Wer also ein Haus im Wert von 250.000 Euro samt Grundstück für zusammen 400.000 Euro kauft, kann lediglich auf die 250.000 Euro Abschreibungen vornehmen. Deren Höhe hängt vom Baujahr ab: Vor 1925 fertiggestellte Wohnhäuser werden 40 Jahre lang mit 2,5 Prozent – im Beispielfall also 6250 Euro – abgeschrieben. Ist das Haus jüngeren Datums, beträgt der jährliche Abschreibungssatz über 50 Jahre 2 Prozent beziehungsweise 5000 Euro.
Doch damit nicht genug, auch Renovierungskosten reduzieren die Steuerlast. Das allerdings auf unterschiedliche Weise: Wer frühestens drei Jahre nach Kauf umfassend saniert, kann die Kosten sofort in voller Höhe geltend machen. Wer dagegen direkt nach Kauf mehr Maßnahmen im Wert von mehr als 15 Prozent des Kaufpreises durchführen lässt, muss diese über 40 beziehungsweise 50 Jahre mit abschreiben, da sie als sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen gelten. Hier gilt es abzuwägen, wann welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, im Zweifel sollten Sie beim Finanzamt nachfragen.
Dazu ein Beispiel: Handelt es sich um eine sogenannte wesentliche Verbesserung des Gebrauchswerts, müssen diese Kosten wie eben erläutert mit abgeschrieben werden. Bei Sanierungsarbeiten in Höhe von 40.000 Euro an einem 250.000 Euro-Objekt ergebe sich damit je nach Baujahr der Immobilie ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 800 beziehungsweise 1000 Euro. Ab dem vierten Jahr nach Kauf könnten für das jeweilige Jahr dagegen die vollen 40.000 Euro angesetzt werden.
Neben Renovierungskosten senken übrigens auch die Finanzierungskosten, also die Zinszahlungen für entsprechende Immobiliendarlehen, die Steuerlast. Auch sie werden mit den Mieteinnahmen verrechnet. Zahlen Sie für eine vermietete Wohnung 1000 Euro Zinskosten monatlich und kassieren 1500 Euro Miete, können Sie die 1000 Euro schon einmal von der Miete abziehen. Um sicherzugehen, dass das Finanzamt die Verrechnung der Einnahmen und Ausgaben anerkennt, müssen Sie allerdings aufpassen.
Immobiliendarlehen verringern die Steuerlast. (Foto: BHW/Zehnder)
Miethöhe entscheidet über Steuervorteil
Wenn Sie etwa an Familienagehörige vermieten und ihnen die Wohnung zum halben ortsüblichen Mietpreis überlassen, dürfen Sie auch nur die Hälfte der als Werbungskosten bezeichneten Aufwendungen verrechnen. Klüger wäre es jedoch, 56 Prozent der üblichen Miete zu kassieren. Dann können Sie alle Aufwendungen abziehen, sofern Sie in einer Prognoserechnung nachweisen, dass Sie über einen Zeitraum von 30 Jahren unterm Strich einen Gewinn mit der Vermietung erzielen. Auf der sicheren Seite sind Sie immer nur dann, wenn Sie mindestens drei Viertel der im örtlichen Mietenspiegel aufgeführten Miete kassieren, denn dann entfällt die Prognoserechnung. Wichtig auch bei der Vermietung an Angehörige: Die Mietzahlungen sollten per Überweisung und pünktlich erfolgen. Sonst wittert das Finanzamt möglicherweise keine ernsthafte Gewinnerzielungsabsicht und erkennt den Abzug der Aufwendungen nicht an.
Vorsicht ist übrigens auch bei einem längeren Leerstand der Immobilie geboten. Wer sich jahrelang kaum um die Vermietung des Objekts kümmert, riskiert ebenfalls, dass die Steuervorteile nicht mehr anerkannt werden.
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