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Eine der zentralen Aufgaben des Hausverwalters ist die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums durch solide arbeitende Handwerker. (Fotos von links: KfW, BHW)

Eigentumswohnung: hoffentlicht gut verwaltet

Es hängt nicht nur von Ihren Nachbarn ab, wie wohl Sie sich in Ihrer Eigentumswohnung fühlen. Großen Einfluss auf Ihr Befinden in den eigenen vier Wänden hat auch der Hausverwalter.
Wer sich nach einer Immobilie umschaut, sollte immer auch einen Blick auf die Nachbarschaft werfen, um einen Eindruck von der Umgebung zu bekommen. Bei Eigentumswohnungen sollte man zudem den Verwalter des Hauses unter die Lupe nehmen. Von ihm hängt es nämlich ab, wie gut ein Mehrfamilienhaus in Schuss ist und ob alles rechtzeitig renoviert wird, bevor größere Schäden auftreten. Zu den weiteren Aufgaben des Verwalters gehört es, anfallende Arbeiten an solide arbeitende Firmen zu vergeben und die ordnungsgemäße Ausführung zu überwachen. Doch er entscheidet nicht allein, welche Arbeiten wann und wie auszuführen sind: Umfangreichere Arbeiten, die eine im Verwaltervertrag definierte Kostengrenze überschreiten, darf er nur in Auftrag geben, wenn die Eigentümer dies auf den jährlich von ihm durchzuführenden Eigentümerversammlungen beschließen.
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Auch die Endabnahme, also die korrekte Ausführung der Renovierungsarbeiten übernimmt der Hausverwalter. (Foto: Bauherren Schutzbund)
Bei der Auftragsvergabe muss der Verwalter auch die Kosten im Blick haben und sollte immer mehrere Angebote für Renovierungs- oder Hausmeistertätigkeiten einholen. Denn immerhin übt er auch eine Treuhänderfunktion für die Wohnungseigentümer aus, die ihm monatlich einen festgelegten Betrag für künftig anfallende Renovierungsarbeiten anvertrauen – die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Je nach Größe der Eigentümergemeinschaft und Ausstattung des Hauses verwaltet er damit durchaus beträchtliche Summen.
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Hausverwalter ist kein eingetragener Beruf, somit kann auch ein Miteigentümer die Verwalter-Aufgabe übernehmen. (Foto: Stephanie Hofschläger/pixelio.de)
Keine Mindestqualifikation erforderlich
Für diese Aufgabe der Hausverwaltung bedarf es prinzipiell keiner bestimmten Qualifikation. Auch ein Miteigentümer kann zum Verwalter bestellt werden, was sich aufgrund der damit verbundenen Aufgaben und des Zeitaufwands nur für kleine Gemeinschaften empfiehlt. Andernfalls sollte der Verwalter möglichst eine Ausbildung im Bereich der Immobilienwirtschaft, also etwa einen Abschluss als Immobilienkaufmann vorweisen können. Die Auswahl des Verwalters erfolgt per Mehrheitsbeschluss durch die Eigentümer. Die Dauer des Vertrags ist seit Juli 2007 bei Neubauten anfangs auf drei, danach auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Der Verband „Wohnen im Eigentum“ empfiehlt allerdings generell, die Verträge auf zwei bis drei Jahre zu befristen, um bei möglichen Problemen nicht länger als nötig an den Verwalter gebunden zu sein. Hinfällig ist der Verwaltervertrag allerdings ohne bestimmte Frist, wenn sich der Verwalter etwa weigert, Beschlüsse umzusetzen, wenn die Jahresabschlussrechnung grobe Fehler enthält oder wenn er nicht zur Eigentümerversammlung einlädt. Die Abberufung erfolgt dann entweder durch Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung, die in diesem Fall von mindestens einem Viertel der Eigentümer verlangt werden kann, oder durch die schriftliche Zustimmung zur Abberufung aller Eigentümer.
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Der Hausverwalter wird alle drei Jahre durch die Wohnungseigentümer gewählt. (Foto: Photocase)
Damit es soweit erst gar nicht kommt, sollte der Verwaltungsbeirat, der sich aus drei Eigentümern zusammensetzt, funktionieren. Er kann nämlich die Verwaltung zwar nicht direkt beeinflussen, aber zumindest kontrollieren. Wer nun eine Eigentumswohnung kaufen möchte, kann ein Mitglied des betreffenden Beirats über die Verwaltung des Hauses befragen, um sich einen Eindruck von der Arbeit des betreffenden Verwalters zu verschaffen. „Für Eigentümergemeinschaften auf der Suche nach einem geeigneten Verwalter ist es am sinnvollsten, sich bei anderen Eigentümergemeinschaften nach deren Erfahrungen zu erkundigen“, empfiehlt Alexander Wiech vom Verband Haus & Grund in Berlin. Ergänzend sollten zudem von potenziellen Verwaltern Referenzen eingeholt werden. „Die genannten Eigentümergemeinschaften sollten dann stichprobenartig nach ihren Erfahrungen befragt werden“, ergänzt Wiech. Aufschluss über die Verwaltungsarbeit geben auch Aspekte wie die pünktliche Einladung zu den Eigentümerversammlungen, verständliche und nachvollziehbare Jahresabrechnungen sowie Protokolle von regelmäßig stattfindenden Begehungen der Wohnanlagen.
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