Mehrheiten finden in der Eigentümerversammlung

Der Energieverbrauch sinkt, die Wohnqualität steigt – gerade bei älteren Wohnhäusern kann eine energetische Sanierung oft wahre Wunder wirken. Werden Dach und Wände gedämmt, schlecht isolierte Fenster ausgetauscht und die Heizung erneuert, sinkt der Verbrauch im Schnitt um die Hälfte. Und das schont nicht nur Geld und Umwelt. Auch das Wohlbefinden im Haus erhöht sich deutlich: Zugluft und kalte Wände sind passé.

Doch während ein Einfamilienhausbesitzer für sich frei entscheiden kann, seinen Heizkessel-Oldie durch eine umweltfreundliche Pelletheizung zu ersetzen, scheitert der Besitzer einer Eigentumswohnung häufig am Widerstand der Miteigentümer. „Wohnungseigentümer sind zwar Herr in den eigenen vier Wänden, aber nicht Herr im Hause“, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins wohnen im eigentum. „Stattdessen sind sie Mitglied einer Gemeinschaft mit bestimmten Rechten und bestimmten Pflichten.

“Die Details regelt das Wohnungseigentumsgesetz. 2007 wurde es mit dem Ziel reformiert, die Modernisierung der inzwischen oft stark sanierungsbedürftigen Wohnungseigentumsanlagen voranzutreiben. So konnte vor der Reform die Gemeinschaft eine Modernisierung nur dann beschließen, wenn alle damit einverstanden waren. Ein einziger Querulant konnte damit den Investitions- und Modernisierungswillen einer ganzen Hausgemeinschaft blockieren.

Nun genügt die doppelt qualifizierte Mehrheit aller Miteigentümer, um eine Modernisierung rechtssicher zu beschließen. Sogenannte modernisierende Instandsetzungen können die Eigentümer sogar mit einfacher Mehrheit beschließen. „Nur für bauliche Veränderungen ist nach wie vor die Zustimmung aller Eigentümer nötig, die von der Maßnahme betroffen sind“, sagt der Kölner Rechtsanwalt Thomas Brandt, der sich auf Wohnungseigentumsrecht spezialisiert hat.

Welche Mehrheiten auf der Eigentümerversammlung not- wendig sind, hängt also von der Maßnahme ab, über die abgestimmt werden soll.

„Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes erleichtert die Umsetzung bestimmter lang ersehnter Modernisierungswünsche“, sagt Rechtsanwalt Brandt. In vielen Eigentümergemeinschaften würden infolgedessen derzeit Modernisierungsbeschlüsse vorbereitet. „Damit der Beschluss später nicht anfechtbar ist, dürfen aber sowohl bei der Versammlung als auch vorher oder nachher keine Fehler gemacht werden.“ Schon ein Verfahrensfehler reiche aus, um geplante Baumaßnahmen zu stoppen.

Häufige Angriffspunkte seien nicht eingehaltene Fristen für die Einladung zur Versammlung, falsch berücksichtigte Stimmrechte, fehlende Kostenvoranschläge und mangelhafte Protokolle oder Beschlusssammlungen. „Auch die Frage, ob es sich bei einer Baumaßnahme – beispielsweise dem Anbau von Balkonen – um eine bauliche Veränderung oder eine Modernisierung handelt, das heißt ob eine Gegenstimme für die Ablehnung ausreicht oder nicht, landet häufig vor Gericht“, so Brandt.

Streit gibt es auch über die Kosten. Denn nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz müssen sie für eine Baumaßnahme nicht mehr zwingend nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Die Gemeinschaft kann mit doppelt qualifizierter Mehrheit auch beschließen, dass nur diejenigen zahlen, die von der Maßnahme einen Nutzen haben. „Viele Verwalter beachten dabei nicht, dass das Gesetz hier vom Einzelfall spricht“, sagt Brandt. „Die Kosten dürfen nur für ganz konkrete, einmalige Maßnahmen individuell verteilt werden und nicht auf Dauer.“

Um eine Modernisierung zu beschließen, ist deshalb juristischer Beistand empfehlenswert. Eine telefonische Rechtsberatung bietet etwa der Verein wohnen im eigentum, der auch bei der Suche nach dem Anwalt hilft. Näheres unter www.wohnen-im-eigentum.de

Sie ist notwendig, wenn die Eigentümergemeinschaft ihr Haus modernisieren oder die Kosten für eine Baumaßnahme individuell verteilen will. Konkret bedeutet das: