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Foto: CreditPlus Bank AG

Darlehen: Clever in die nächste Zinsrunde

Wer seine Immobilie finanziert, muss sich im Laufe der Jahre mehrmals Gedanken um den weiteren Ablauf der Finanzierung machen – nämlich immer dann, wenn die Zinsbindung ausläuft.

Sie wohnen schon einige Jahre in Ihrem Eigenheim? Wissen Sie, wann die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens ausläuft? Haben Sie den Überblick über die aktuellen Zinskonditionen? Das sollten Sie unbedingt, wenn die Zinsbindung Ihrer Kredite in den kommenden drei Jahren ausläuft. Denn bereits zu diesem Zeitpunkt können Sie sich um die weitere Finanzierung Ihrer Immobilie kümmern. Warum Sie sich schon mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Gedanken machen sollten? Ganz einfach: Je nachdem, in welcher Marktphase die Zinsbindung ausläuft, kann es sinnvoll sein, sich frühzeitig günstige Konditionen zu sichern, ohne dass eine vorzeitige Darlehenskündigung und die damit verbundene Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Foto: GM Geld Magazin

Zinssatz auf Vorrat: Forward-Darlehen

Möglich machen dies sogenannte Forward-Darlehen. Gratis ist das allerdings nicht zu bekommen: So verlangen die Banken je nachdem, wann die Anschlussfinanzierung ansteht, einen Zinszuschlag auf das aktuelle Niveau. Dieser ist in der Regel umso höher, je länger es noch bis zum Ende der Zinsbindung dauert. Es gibt aber auch Marktlagen, in denen die Banken keinen Aufschlag verlangen, allerdings gehen diese oft mit eventuell weiter sinkenden Zinsen einher.

Wie zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses gehört auch hier ein bisschen Glück dazu, eine günstige Marktphase mit niedrigen Zinsen zu erwischen. Denn zuverlässige Vorhersagen über die Entwicklung des Zinsniveaus gibt es nicht. So hatten viele Experten noch im Sommer 2008 mit eher steigenden Zinsen gerechnet, bis ihnen die Zuspitzung der Finanzkrise einen Strich durch die Rechnung machte. Tatsächlich sanken die Zinsen rapide.

Dieses Risiko lässt sich mit Forward-Darlehen übrigens kaum ausblenden, denn Sie sichern sich mit einem solchen Darlehen lediglich gegen steigende Zinsen ab. Andernfalls hat sich das frühzeitige Festzurren der Konditionen nicht gelohnt. Es gibt allerdings einige Anbieter wie die Hannoversche Leben, die für einen solchen Fall einen Ausstieg vorsehen – allerdings gegen einen Zinszuschlag. Unterm Strich gilt aber dennoch, dass Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung mit der Thematik beschäftigen sollten – nur so können Sie auf eine günstige Marktentwicklung reagieren und dann schnell die Konditionen festzurren.

Foto: KarstadtQuelle Versicherung

Treue lohnt nicht immer

Egal, ob Forward-Darlehen oder klassische Anschlussfinanzierung – einen Überblick über die Konditionen sollten Sie sich nicht ausschließlich bei der aktuell finanzierenden Bank verschaffen, sondern auch bei der Konkurrenz. Denn Sie sind nicht darauf angewiesen, die Finanzierung beim bisherigen Kreditinstitut fortzuführen. Die Kosten für einen Bankenwechsel beschränken sich auf wenige hundert Euro für die Umschreibung im Grundbuch und können durch eine mögliche Zinsersparnis locker wieder wettgemacht werden. Möglich ist ein Wechsel allerdings nur, wenn die Zinsbindung aller Darlehenskomponenten gleichzeitig ausläuft. Haben Sie dagegen mehrere Darlehenstranchen mit unterschiedlicher Zinsbindung, ist ein Wechsel oft sehr kompliziert. Hintergrund: Banken sind stets daran interessiert, im Grundbuch an erster Stelle zu stehen, andernfalls lassen sie sich dies mit hohen Zinsaufschlägen bezahlen. Wechseln Sie nun lediglich mit einem Teil der Darlehen, müsste die alte oder die neue Bank auf den ersten Rang verzichten. Manche Institute lassen sich jedoch darauf ein, sofern die länger laufende Darlehenstranche bei Auslauf der Zinsbindung ebenfalls auf sie übertragen wird. Klären Sie also im Vorwege, inwiefern ein Wechsel in Ihrem Fall möglich ist.

Karten neu mischen

Rechtzeitig vor dem Ablauf der Zinsbindung sollten Sie jedoch nicht nur aktuelle Zinskonditionen prüfen, sondern auch überlegen, wie die Finanzierung fortgeführt werden soll. Können Sie sich mittlerweile höhere Tilgungsraten leisten oder haben Sie parallel genug angespart, um einen Teil des Darlehens auf einen Schlag abzulösen? Planen Sie eventuell, eher in den Ruhestand zu gehen und möchten daher früher schuldenfrei sein? Innerhalb von fünf oder zehn Jahren ändert sich bei vielen Immobilienbesitzern die finanzielle oder familiäre Situation deutlich, und daran sollten Sie die weitere Finanzierung unbedingt anpassen.

Themenkosmos Finanzieren im Bestand

Darlehen: Kreditverkauf (nicht) ausgeschlossen

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Hausbau | Bauen und Modernisieren

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