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Bebauungsplan - ein Buch mit sieben Siegeln?

Das Eigenheim ist für viele Menschen die größte Investition, die sie in ihrem Leben angehen. Also lohnt es sich, mit Bedacht zu planen. Neben Architektenentwürfen und Finanzierungskonzepten stößt man in der Vorbereitungsphase schnell auf den Bebauungsplan. Für viele ist dies ein rätselhaftes Dokument, gleichwohl verdient es viel Aufmerksamkeit, weil darin die Weichenstellung für die Zukunft liegt.

Foto: A. Morlok

Durchbeißen durch das Verwaltungsdeutsch

Mit dem Bebauungsplan, kurz „B-Plan“, legt eine Stadt oder Gemeinde fest, was in einem bestimmten Baugebiet gebaut werden darf. Ein frühzeitiges Einarbeiten in den Plan hilft dabei, böse Überraschungen zu vermeiden — und das schon vor dem Kauf eines Grundstücks.

Der Bebauungsplan beinhaltet immer den Plan an sich, der die verschiedenen Grundstücke eines Baugebiets auf einer Landkarte darstellt: mit Straßen, Plätzen und Lärmschutzwällen, vorhandenen oder noch zu pflanzenden Bäumen und Hecken. Es können auch mehrere Pläne sein, in denen zur besseren Übersicht jeweils nur ein Teil der Bestimmungen festgeschrieben ist. Dazu kommt eine sogenannte textliche Festsetzung. Daraus folgt der erste wichtige Hinweis für Bauwillige: Immer auch den Textteil genau lesen, selbst wenn es sich um trockene Verwaltungssprache handelt.

Zuallererst sollte man sich Klarheit darüber verschaffen, in was für einem Gebiet das ins Auge gefasste Grundstück liegt. Im Regelfall handelt es sich um ein reines Wohn- oder um ein Mischgebiet. Der Textteil legt fest, ob und welche Gewerbe zusätzlich zu Wohnhäusern erlaubt sind. Wenn es sich um die Anwaltskanzlei handelt, die der Nachbar in seinem Wohnhaus betreibt, dürfte das noch unkompliziert sein. Problematischer wird es schon, wenn der Bebauungsplan Gaststätten zulässt oder wenn Handwerksbetriebe mit lauten Maschinen errichtet werden dürfen.

Foto: Weberhaus

Zahlenspiele

Darüber hinaus sollten Bauwillige sich mit einigen grundlegenden Zahlen auskennen. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel des Grundstücks überbaut werden darf. Üblich sind Werte um die 0,4. Das bedeutet, dass höchstens 40 Prozent der Grundstücksfläche vom Haus eingenommen werden dürfen. Eine Villa passt nun mal nicht auf einen Einfamilienhaus-Bauplatz. Zweiter Richtwert ist die Geschossflächenzahl (GFZ). Sie legt fest, wie groß die gesamte Wohnfläche im Vergleich zum Grundstück sein darf.

Mehrere Bundesländer legen 1,2 als Maximalwert für neue Wohnbaugebiete fest. In Innenstadtlagen kann aber auch eine GFZ von 3,0 zulässig sein. In der Praxis schreiben die meisten Kommunen für Neubaugebiete Werte zwischen 0,5 und 1,0 vor. Bei einer GFZ von 0,8 darf beispielsweise ein Haus auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück insgesamt bis zu 320 Quadratmeter Wohnfläche umfassen.

Foto: H. Hering

Zusätzlich gibt es Vorschriften, wie viele Stockwerke ein neues Gebäude höchstens haben darf oder mindestens haben muss, die maximale Höhe in Metern, ob und in welchem Umfang Nebengebäude erlaubt sind. Die Vorschriften können bis ins kleinste Detail gehen. Zum Beispiel kann das Errichten von Reihenhäusern vorgeschrieben sein, eine bestimmte Dachform und sogar die Farbe des Hauses.

Der Plan enthält eine ganze Reihe von Beschränkungen. Die wichtigsten sind Baugrenzen und Baulinien. Die Baugrenzen umfassen den Teil des Grundstücks, in dem gebaut werden darf. Mit anderen Worten: Über diese Grenze darf das Haus auf keinen Fall hinausragen. Die Baulinien geben — wenn vorhanden — die exakte Linie vor, auf der die Fassade liegen muss, insbesondere in Reihenhaus-Baugebieten.

Kein Plan, aber doch Regeln

Bebauungspläne sind eine relativ neue Erfindung. Vor allem in ländlichen Gegenden gibt es in Stadt- und Dorfkernen meist keinen Plan. Wer dort in einer Lücke bauen oder ein bestehendes Gebäude verändern will, hat aber keineswegs freie Hand. Denn das Baugesetzbuch gilt auch dort, und zusätzlich muss sich das neue Haus in das bestehende Stadtbild einfügen. Dadurch ist der Gestaltungsspielraum für den Bauherren oft enger als im Neubaugebiet am Rand des Ortes. Manche Städte haben für ihre Kerne auch Satzungen erlassen, die ähnlich wie Bebauungspläne das auflisten, was dort erlaubt ist.

Wer unsicher ist, ob das eigene Bauvorhaben mit den Bestimmungen der Kommune in Konflikt geraten könnte, sollte sich an das zuständige Bauamt wenden. Das geschieht am besten schriftlich, damit man sich darauf berufen kann, falls es später zum Streit kommt. Auch die frühzeitige Inanspruchnahme der Hilfe eines Architekten kann am Ende günstiger sein als ein Bauvorhaben, das mit dem B-Plan in Konflikt gerät und deshalb womöglich scheitert.

Schlagworte

Anbau, Umbau, Renovieren | Hausbau | Bauen und Modernisieren

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