Realkredit

Ein Realkredit ist ein Kredit, der durch Grundpfandrechte (Hypothek oder Grundschuld) gesichert ist und dessen Beleihungsgrenze nur bis zu 60 % des Beleihungswerts oder 50 % des Verkehrswerts einer Immobilie betragen darf.

Eine Legaldefinition des Realkredites findet sich in § 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG, der auf das nunmehr geltende Pfandbriefgesetz verweist. Hier wird in § 14 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 und 2 PfBG bestimmt, dass Realkredite "nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der ...Bank auf Grund einer Wertermittlung ... festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden" dürfen. Die Bestimmung setzt somit voraus, dass die Obergrenze von 60 % (= Beleihungsgrenze) des Beleihungswerts nicht überschritten werden darf. Über diese generelle Vorschrift hinaus sind strenge Voraussetzungen an die Gewährung von Realkrediten geknüpft.

Der Realkredit ist auf wohnliche und gewerbliche Immobilien begrenzt und muss die folgenden aufsichtsrechtlichen Bedingungen nach § 20a KWG erfüllen. Diesen zufolge ist erforderlich, dass

Für im Inland beliehene Wohnimmobilien haben die Kreditinstitute die Wahl zwischen zwei Beleihungsgrenzen

Die Fachsprache kennt zudem die Begriffe des echten und unechten Realkreditsplittings. Beide haben gemeinsam, dass eine Immobilie mit einem Grundpfandrecht belastet wird, wobei die gesetzliche Obergrenze von 60 % des Beleihungswertes bei der Kreditgewährung tatsächlich aber überschritten wird. Das sog. "unechte Realkreditsplitting", also die Aufteilung eines Realkredits in einen bis zur Beleihungsgrenze von 60 % reichenden Realkreditteil sowie einen darüber hinausgehenden Personalkreditteil, ist zulässig, ohne dass separate Kreditverträge für die unterschiedlichen Kreditteile abgeschlossen werden müssen. Dem steht nicht entgegen, dass in einzelvertraglichen Kreditvereinbarungen verschiedenartige Tilgungsmodalitäten für die beiden unterschiedlich anzurechnenden Darlehensteilbeträge vereinbart werden können. Beim echten Splitting werden hierfür zwei Kreditverträge geschlossen, die aufgeteilt (eben "gesplittet") werden in einen Realkreditteil und einen darüber hinaus grundbuchlich gesicherten Teil. Das unechte Realkreditsplitting hingegen kennt nur einen einheitlichen Kreditvertrag, der - abgesehen von unterschiedlichen Zins-/Tilgunssätzen für den Realkredit und den Restkredit - keine Hinweise auf die bankinterne Aufteilung enthält. Das Splitting ist erforderlich, weil aufsichtsrechtlich der Realkreditanteil eine günstigere Risikoeinstufung erhält und deshalb von einer geringeren Eigenmittelunterlegung des Kreditinstituts begünstigt ist. Seine günstige Risikoeinstufung ist darauf zurückzuführen, dass bei lediglich 60 %iger Beleihung die Wahrscheinlichkeit sehr hoch ist, dass der Kredit durch die Verwertungserlöse der beliehenen Immobilie zurückgezahlt werden kann.

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