Verkehrswert

Der Marktwert (Verkehrswert) bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Verkehrswert (§ 194 BauGB) synonym zu gebrauchen ist. Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei der Durchschnittsbildung nicht berücksichtigt.

Der Marktwert bzw. Verkehrswert wird im Rahmen der (Verkehrs)Wertermittlung bestimmt. Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind gemäß der Forderung des Bundesverfassungsgerichts (1 BvL 10/02) für alle Vermögensarten Werte anzusetzen, die sich am gemeinen Wert (= Verkehrswert) als Wertmaßstab orientieren. Vom Marktwert / Verkehrswert abzugrenzen sind die Wertbegriffe Einheitswert, Beleihungswert und Versicherungswert.

Für Grundstücks-, Gebäude- und Immobilienbewertungen werden folgende Definitionen verwendet, die sich in ihrer Aussage inhaltlich nicht unterscheiden.

Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Im deutschsprachigen Raum hat sich im Bereich der Immobilie anstelle der gesetzlichen Definition „Marktwert“ der ebenfalls zulässige Begriff „Verkehrswert“ im Sprachgebrauch durchgesetzt. Bei den Sachverständigen und in den Sachverständigenausschüssen wird daher ausnahmslos vom Verkehrswert gesprochen, entsprechend werden Gutachten zur Immobilienbewertung als „Verkehrswertgutachten“ bezeichnet.

Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde (sog. Jedermannswert). Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit). Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung – unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren – die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

In den meisten Fällen erfolgt die Bewertung nach dem Sachwertverfahren z. B. für Einfamilienhäuser bzw. nach dem Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Bei gleichartigen Immobilien bzw. Eigentumswohnungen in gleicher Lage findet auch das Vergleichswertverfahren Anwendung. In weniger häufigen Fällen, z. B. bei der Bewertung von baureifen Grundstücken, ist es üblich das Residualwertverfahren anzuwenden.

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