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Ein scharfer Blick bei der Bauüberwachung: ein Sachverständiger und der Bauherr bei der Endabnahme. (Foto: VPB)

Bauüberwachung und Abnahme: Unterstützung durch Sachverständige

Die Bauüberwachung übernehmen Architekten oder Bauleiter. Bereits in diesem Stadium, spätestens aber bei der Endabnahme, sollten Bauherren einen unabhängigen Gutachter hinzuziehen. Er kann mögliche Baumängel erkennen und beurteilen.

Ist das Haus endlich fertig gebaut, wird es abschließend vom Bauherren sorgfältig auf Herz und Nieren überprüft. Diese wichtige Endabnahme sollte er allerdings nur mit Unterstützung eines unabhängigen Sachverständigen vornehmen. Denn: Hat der Bauherr die durchgeführten Arbeiten erst einmal akzeptiert, hat er es später deutlich schwerer, einem Unternehmen mögliche Baumängel nachzuweisen.

Bauüberwachung durch den Architekten oder Bauleiter

Für die Bauüberwachung ist der Architekt oder Bauleiter des Hausanbieters beziehungsweise Bauträgers zuständig. Dennoch gilt auch hier die Devise: Doppelt hält besser. Bauherren sollten also keine Scheu haben, bereits zu Beginn des Bauvorhabens für die Abnahme einzelner Baufortschritte zusätzlich einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten. Vermittelt werden diese vom Verband privater Bauherren, der Dekra, dem Bauherren-Schutzbund oder dem TÜV Bau und Betrieb. Eine unabhängige Qualitätskontrolle kostet zwar je nach Leistungsumfang 0,5 bis 2,5 Prozent der Bausumme, die Kosten für eine Vertrags- und Baukontrolle sind aber sicher niedriger als die für eine mögliche spätere Fehlerbehebung.

Nach der Fertigstellung des Dachstuhls sollte eine Baubegutachtung stattfinden. (Foto: fotolia.de)

Abnahme einzelner Bauetappen

Während mit dem Bauträger oft nur eine Abnahme des Gesamtbaus stattfindet, werden auf der Baustelle, die von einem Architekten betreut wird, bereits nach Fertigstellung jedes einzelnen Gewerks Überprüfungen durchgeführt. Beim Bauen mit dem Haushersteller sind es – bedingt durch die Vorfertigung – wiederum weniger Abnahmen. Wichtige Termine zur Begutachtung sind:

-	vor der Verfüllung der Baugrube
-	nach der Fertigstellung des Dachstuhls
-	nach der Installation der Haustechnik
-	vor den Putz- und Estricharbeiten
-	vor der Endabnahme.

Wichtigster Termin: die Endabnahme

Zu jedem Bauabschluss gehört eine behördliche Bauabnahme. Sie hat aber nichts mit der Suche nach möglichen Baumängeln zu tun – hier wird lediglich geprüft, ob etwa maximal zulässige Dachhöhen eingehalten wurden. Mit einer privaten Bauabnahme dagegen können sich Bauherren vor Handwerkerfehlern schützen. Die Endabnahme ist also ein äußerst wichtiger Termin, denn mit der Abnahme einer Leistung kehrt sich die sogenannte Beweislast um: Während vor der Abnahme der Handwerker beweisen muss, dass seine Leistung einwandfrei ist, ist es jetzt der Bauherr, der Ursachen und eventuelle Folgeschäden dem Handwerker nachweisen muss.

Die Bauüberwachung eines Sachverständigen deckt Mängel, wie zum Beispiel diese undichte Dampfbremse, auf. (Foto: VPB)

Gewährleistungspflicht: Wie lange müssen Baumängel behoben werden?

Werden am Haus Baumängel erkennbar, so gilt die zuvor vertraglich festgelegte Gewährleistungspflicht, bei der der Auftragnehmer für den entstandenen Schaden haftet. Der Zeitraum, in dem er seiner Gewährleistungspflicht nachkommen muss, variiert je nach Vertragsgrundlage. So liegt die Frist für eine Gewährleistungspflicht nach VOB (der Vertragsgrundlage für Hausanbieter) bei vier Jahren, nach BGB (der Vertragsgrundlage für Bauträger) oder Werkvertrag (der Grundlage von Generalunternehmen) bei fünf Jahren. Bauherren sollten unbedingt versuchen, eine fünfjährige Gewährleistungspflicht zu bekommen, damit alle in dieser Zeit aufgedeckten Baumängel auch wirklich behoben werden.

Kosten und Termine einhalten

Die Kontrolle auf der Baustelle betrifft auch die Einhaltung von Terminen und Kosten. Dabei geht es sowohl um die Arbeiten der ausführenden Handwerksfirmen als auch um die Zeit- und Kosten-Kalkulationen des Architekten, des Bauträgers oder des Hausanbieters. Schließlich möchte kein Bauherr zu einer Nachfinanzierung gezwungen sein, weil der Kostenplan gesprengt wurde.

Faire Zahlungspläne berücksichtigen übrigens, dass die Zahlungsraten immer an den Baufortschritt gebunden sind. Die Schlussrate sollten Bauherren also erst nach Beseitigung aller Baumängel, wie sie im Protokoll der letzten Abnahme festgehalten wurden, begleichen.

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Hausbau | Planen & Finanzieren | Bauen und Modernisieren

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