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Sonderfall Mietimmobilie: Eine komplizierte Berechnung

Um den Wert einer Mietimmobilie zu ermitteln, fließen auch die Mieterträge in die Berechnung ein. Kompliziert wird es, wenn außerdem weitere Bewertungsfaktoren wie Nießbrauch oder Wohnrecht auf Zeit berücksichtigt werden müssen.

Für die Berechnung des Wertes eines Mietshauses sollte von vornherein ein Fachmann (z. B. Gutachter) eingeschaltet werden. Ein Gutachten werden Sie sowieso benötigen, wenn Sie gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts vorgehen wollen. Wir wollen Ihnen das Verfahren an dieser Stelle trotzdem vorstellen.

Wie wird der Wert einer Mietimmobilie ermittelt?

1.	Der Bodenwert wird ermittelt.

2.	Dann wird der Rohertrag auf Basis der Jahresnettokaltmiete bzw. der ortsüblichen Miete berechnet.

3.	Hiervon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Die Bewirtschaftungskosten werden entweder von den Gutachterausschüssen vorgegeben oder nach Anlage 23 des BewG pauschal ermittelt. Daraus ergibt sich der sogenannte Reinertrag des Grundstücks.

4.	Vom Reinertrag des Grundstücks wiederum wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Diese wird von den Gutachterausschüssen vorgegeben. Fehlen Angaben des Ausschusses wird auf die Zinssätze nach § 188 Abs. 2 BewG zurückgegriffen. Daraus ergibt sich der Gebäudeertrag

5.	Der Gebäudeertrag wird mit dem Wert nach Anlage 21 zum BewG multipliziert, was den Gebäudeertragswert ergibt.

6.	Dieser Gebäudeertragswert schließlich wird mit dem Grundstückswert addiert, woraus sich der Gesamtwert ergibt.

Beispielhafte Berechnung einer Immobilie mit vier Einheiten

Eine Mietimmobilie, Baujahr 1990, mit vier Mieteinheiten soll verschenkt werden. Die Immobilie befindet sich auf einem 600 Quadratmeter großen Grundstück, das laut Richtwertkarte des Gutachterausschusses einen Wert von 200 Euro pro Quadratmeter hat.

1	Bodenwertermittlung: 600 € x 200 m2 =	120.000
2	Rohertrag auf Basis der Nettokaltmiete: 400 € pro Mieteinheit und Monat = 400 € x 4 = 1.600 € x 12 =	19.200
3	Reinertragsermittlung: Rohertrag (siehe 2) abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 zum BewG: 21 % = Ergibt einen Reinertrag von	-4.032 15.168
4	Gebäudeertrag: Reinertrag (siehe 3) abzüglich Bodenwertverzinsung nach § 188 Abs. 2 BewG = 5 % von 120.000 (siehe 1) = Ergibt einen Gebäudeertrag von =	6.000 9.168
5	Der Gebäudeertrag wird mit dem Wert für eine Mietimmobilie mit einer Restnutzzeit von 60 Jahren und einer Bodenwertverzinsung von 5 % nach Anlage 21 zum BewG mit 18,93 multipliziert, also 18,93 x 9168 =	173.550
6	Zu diesem Wert wird der Grundstückswert (siehe 1) addiert =	293.550

Komplexe Bewertungsfaktoren

In unserem Beispiel sind wir von einem Fall ausgegangen, der ohne weitere Probleme berechnet werden kann. In anderen Fällen können aber noch eine ganze Reihe von Bewertungsfaktoren hinzukommen, die außerdem zu berücksichtigen sind. Dazu gehören beispielsweise:

-	Einräumung von Nießbrauch

-	Einräumung eines Wohnrechtes auf Zeit oder lebenslang

-	Rentenzahlung aufgrund einer Schenkung.

In solch komplizierten Fällen, sollten Sie zur Wertermittlung Ihrer Mietimmobilie unbedingt einen Fachmann hinzuziehen.

Diese und viele weitere Informationen rund um die Vermietung finden Sie unter www.hausblick.de

Themenkosmos: Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer: Wie die Immobilie besteuert wird

Der Freibetrag: Das nicht zu versteuernde Erbe

Der Steuersatz: Wie viel muss ich versteuern?

Feststellungsbescheid: Steuerliche Bewertung der Immobilie

Schlagworte

Planen & Finanzieren | Bauen und Modernisieren

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