Insbesondere wenn keine Testamentsregeln getroffen wurden, entsteht nach dem Tod des Erblassers fast immer eine Erbengemeinschaft, in der die Interessen stark kollidieren können. Stirbt beispielsweise der männliche Ehepartner und erben seine Frau und die beiden Kinder, können die Interessen der Kinder bezüglich der Verwertung des Erbes (beispielsweise einer Immobilie) weit auseinandergehen. So möchte der Ehepartner das Haus vielleicht unbedingt halten, während die Kinder, die weit entfernt wohnen, lieber verkaufen wollen.

Mit der Erbengemeinschaft entstehen besondere Bedingungen.

Der Nachlass ist gemeinsames Eigentum der Erbengemeinschaft. Bis zur Teilung des Erbes kann deshalb kein Mitglied der Erbengemeinschaft ohne Einverständnis der übrigen Miterben über den Nachlass (oder Teile davon) verfügen. Es können also nur gemeinsame Handlungen vorgenommen werden. Das einzelne Mitglied der Erbengemeinschaft kann aber seinen Anteil an der Erbengemeinschaft verkaufen. Der Erwerber kann dann aber nicht alleine über seinen Anteil verfügen sondern tritt quasi als Nachfolger des verkaufenden Erben in die Erbengemeinschaft ein. Deshalb werden meist Anteile der Erbengemeinschaft nur von einem Mitglied der Gemeinschaft an einen anderen verkauft. Die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft haben auch ein Vorkaufsrecht, wenn ein Mitglied seinen Anteil veräußern will. Es muss binnen zwei Monate nach Bekanntwerden der Verkaufsabsicht von den anderen Mitgliedern ausgeübt werden.

Bis zur Aufteilung des Erbes – der sogenannten Erbauseinandersetzung – muss das Erbe verwaltet werden. Die Verwaltung kann von einzelnen Erben, einer Mehrheit der Erbengemeinschaft oder von der gesamten Gemeinschaft übernommen werden. Grundsätzlich können aber nur Verwaltungsmaßnahmen getroffen werden, denen alle Miterben zugestimmt haben. Eine Stimmenmehrheit reicht jedoch aus, wenn die Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Hierzu wurde von den Gerichten beispielsweise der Abschluss von Mietverträgen anerkannt. Ein Mitglied der Erbengemeinschaft kann nur dann allein tätig werden, wenn die Maßnahme nicht aufschiebbar ist und der Handelnde keine Möglichkeit hat, die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft zu benachrichtigen. Letztendlich greift diese Möglichkeit also meist nur bei Fällen, in denen Gefahr im Verzug ist.

Die Erbengemeinschaft stellt eine Übergangslösung dar, sie sollte so bald wie möglich durch die sogenannte Erbauseinandersetzung aufgelöst werden. Bei der Erbauseinandersetzung erhält jedes Mitglied der Erbengemeinschaft seinen Anteil am Erbe. Verstirbt ein Mitglied der Erbengemeinschaft noch während Bestehen der Gemeinschaft, treten dessen Erben in die Gemeinschaft ein. Dadurch wird die Gruppe der Erbberechtigten in der Regel noch größer und es wird immer schwerer, eine vernünftige, für alle akzeptable Lösung zu finden. Schon aus diesem Grunde sollte man so früh wie möglich die Erbengemeinschaft durch Auseinandersetzung auflösen. Sind sich die Erben untereinander einig, kann die Auseinandersetzung schnell über die Bühne gehen: Alle Mitglieder der Gemeinschaft treffen sich und vereinbaren die Aufteilung des Erbes. Dabei muss allerdings geprüft werden, inwiefern die Verträge notariell beurkundet werden müssen. Das dürfte immer der Fall sein, wenn bei der Verteilung Grundstücke im Spiel sind. Juristisch gesehen vererbt man übrigens keine Immobilien sondern Grundstücke – das schließt aber die Immobilie auf dem Grundstück ein.

Leider kommt es gar nicht so selten keiner Einigung zwischen den Erben. Dann kann man das Nachlassgericht als Vermittler einschalten. Je nach Lage wird dies aber nicht viel bringen, denn das Gericht kann eben nur vermitteln. Es hat keine Möglichkeit, die Mitglieder der Erbengemeinschaft zur Zustimmung des Kompromiss-Vorschlages zu zwingen.

Kann keine Einigung herbeigeführt werden, kommt es leider zur „Auseinandersetzungsklage“.

Bei der Auseinandersetzungsklage klagt ein Miterbe darauf, einem Teilungsplan zuzustimmen. Der Teilungsplan muss mit der Klage dem Gericht vorgelegt werden. Wird ein rechtkräftiges Urteil erstritten, kann bei Rechtskraft die Versteigerung des geerbten Sachvermögens (also auch des Grundstücks bzw. der Immobilie) durchgeführt werden. Nach der Versteigerung werden die Versteigerungserlöse mit Geldvermögen aus der Erbschaft zusammengefasst. Davon werden die Verbindlichkeiten des Nachlasses - hierzu gehören beispielsweise auch die Kosten der Versteigerung — abgezogen. Der verbleiebende Rest wird nach den im Teilungsplan genannten Quoten auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft übertragen.

Sollte sich keine gütliche Einigung finden lassen, kann man Ihnen nur dringend raten, sich als Mitglied der Erbengemeinschaft frühzeitig von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Diese und viele weitere Informationen rund um die Vermietung finden Sie unter www.hausblick.de