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Vom Notar beurkundet: der gültige Kaufvertrag

Steht ein Hausverkauf an, erarbeiten die Vertragspartner, also Käufer und Verkäufer, gemeinsam mit dem Notar einen Vertrag. Was für den Notartermin und einen Vertragsentwurf wichtig ist, erfahren Sie hier.

Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss laut Gesetz vor einem Notar geschlossen werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Viele Verkäufer oder Käufer glauben, dass dieser sich um alle Fragen des Vertrags kümmert. Dem ist aber nicht so! So ist der Notar nicht verpflichtet, über die steuerlichen Aspekte des Kaufvertrages zu beraten. Auch bautechnische Fragen sind nicht seine Sache. Selbst zur Höhe des Kaufpreises wird sich der Notar nur im Ausnahmefall äußern. Nur wenn der Notar Zweifel an der Richtigkeit des Kaufpreises hat, wird er darüber informieren, welche rechtlichen Folgen falsche Angaben im Kaufvertrag (Nichtigkeit des Vertrags) haben können.

Was gehört in den Kaufvertrag?

•	Name und Anschrift des Verkäufers

•	Name und Anschrift des Käufers

•	genaue Bezeichnung des zu verkaufenden Grundstücks

•	Höhe des Kaufpreises

•	Haftungsausschluss des Verkäufers, nach dem er nicht für Mängel haftet, die ihm zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht bekannt waren

•	Eventuell Erklärungen des Käufers, dass ihm Mängel bekannt sind, er aber die Immobilie dennoch – ohne Beseitigung der Mängel durch den Verkäufer – erwerben will

•	Zeitpunkt der Übergabe des Objekts mit allen Rechten und Pflichten

•	Übergabemodalitäten (z. B. Zahlung über ein Anderkonto, Aushändigung der Schlüssel).

Der Notar bestimmt nicht den Vertragstext

Den Vertragstext bestimmen grundsätzlich die Vertragsparteien, der Notar beurkundet den Vertrag lediglich. Er bestätigt, dass die Vertragsvereinbarungen so von den Vertragsparteien vereinbart wurden und von den Vertragsparteien unterschrieben wurden. Es kann deshalb – gerade bei wertvollen Objekten – sinnvoll sein, sich zusätzlichen Rat bei einem Fachanwalt zu holen.

Selbstverständlich können Sie zu Beginn der Kaufverhandlungen noch nicht damit rechnen, dass es zu einem Abschluss beim Hausverkauf kommt und bereits einen Notartermin vereinbaren. Aber Sie sollten sich mit dem Thema schon im Voraus befassen. Für den Termin selbst müssen Sie sich erst einmal mit dem Käufer auf einen Preis und darauf, wie dieser bezahlt werden soll, geeinigt haben. Diese ersten – noch mehr oder weniger unverbindlichen – Absprachen dienen der Vorbereitung des Vertragsentwurfs. Der Vertragsentwurf wird mit dem Notar erstellt.

Formalitäten vor dem Notartermin

Je mehr Fakten Sie vor dem Notartermin geklärt haben, umso besser. Das weitere Verfahren kann dann umso zügiger abgewickelt werden.

Vom Käufer sollten Sie zunächst einen Nachweis verlangen, dass er den Kaufpreis auch wirklich bezahlen kann. Sonst bringt ein Vertragsentwurf des Notars nur eines: Kosten. Außerdem sollten Sie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts verlangen, aus der hervorgeht, dass das Finanzamt davon ausgeht, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer bezahlt werden kann. Sie sollten sicherheitshalber auch klären, ob die Kommune keinen Anspruch auf das Grundstück erhebt. Dann hat die Gemeinde oder Stadt nämlich meist ein Vorkaufsrecht.

Hausverkauf mit Brief und Siegel

Sie erhalten, ebenso wie der Käufer, den Entwurf des Kaufvertrages vom Notar. Hier können dann noch Änderungen vorgenommen werden. Der endgültige Vertrag wird vom Notar ausgefertigt und bei einem gemeinsamen Treffen – bei dem sowohl Käufer wie Verkäufer anwesend sein müssen – vom Notar noch einmal verlesen. Ist man in allen Punkten einig, wird der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben.

In den meisten Fällen veranlasst der Notar nach der Unterschrift die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese stellt für den Käufer sicher, dass Sie das Objekt jetzt nicht mehr an einen anderen verkaufen. Der eigentliche Hausverkauf wird dann meist über ein sogenanntes „Anderkonto“ des Notars abgewickelt. Auf dieses Konto zahlt der Käufer den Kaufpreis ein. Ist der Kaufpreis auf dem Anderkonto eingegangen, veranlasst der Notar, dass der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch (Abteilung 1) eingetragen wird. Erst wenn der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wurde, überweist der Notar den Kaufpreis vom Anderkonto an Sie.

Diese und viele weitere Informationen rund um die Vermietung finden Sie unter www.hausblick.de

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Planen & Finanzieren | Bauen und Modernisieren

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