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Wertminderung: Was den Verkaufspreis drücken kann

Vor dem Verkauf eines Hauses sollte genau geprüft werden, welche Mängel der Immobilie den Wert mindern und damit den Verkaufspreis drücken könnten. Das erspart später böse Überraschungen.

Beim Verkauf eines Gebäudes sind viele Anbieter negativ überrascht, wenn sie feststellen, dass sie den veranschlagten Verkaufspreis bei Weitem nicht erreichen. Was kann den Wert mindern? Beispielsweise könnten die zum Vergleich herangezogenen Objekte im Detail doch um einiges „besser im Schuss“ sind oder eine bessere Lage haben. Bevor Sie deshalb an den Verkauf denken, sollten Sie Ihre Immobilie noch einmal kritisch unter die Lupe nehmen und auf Mängel prüfen, die möglicherweise den Verkaufspreis drücken.

Ungünstig sind Mängel am Gebäude selbst

Wenn Sie an Ihrer Immobilie Mängel entdecken, bedenken Sie vor einer eventuellen Reparatur, ob Sie die dabei entstehenden Kosten beim Verkauf wirklich wieder herausbekommen. Vielleicht ist es für Sie besser, das Gebäude günstiger anzubieten beziehungsweise bei einer Besichtigung Abschläge anzubieten. Wenn aufwendige Reparaturen 10.000 Euro verschlingen, Sie aber bei der Preisgestaltung maximal 5.000 Euro mehr erzielen können, lohnt sich die Reparatur nicht.

Wertminderung durch Belastungen

Neben etwaiger Mängeln an der Immobilie spielen aber auch noch andere Faktoren beim Verkauf eine entscheidende Rolle. Auch laufende Belastungen stellen eine Wertminderung dar. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, auf der noch laufende Belastungen ruhen, mindern diese Kosten natürlich den Wert der Immobilie. Sie können die Kredite vor dem Verkauf ablösen – wobei Sie dabei mit höheren Kosten rechnen müssen. Lösen Sie einen Kredit bei einer Bank vorzeitig ab, berechnet diese für die entgangenen Zinsen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie können die Immobilie aber auch mit den Belastungen verkaufen, was natürlich den Kaufpreis erheblich mindern wird.

Ist das Haus vermietet, muss dies nicht den Verkaufspreis drücken

Beim Verkauf von Mietimmobilien taucht noch ein weiteres Problem auf: Hier gilt nämlich der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht“. Das heißt, dass den Mietern nicht grundsätzlich wegen des Verkaufs einer Immobilie gekündigt werden kann. Es muss auch nicht immer ein Nachteil sein, wenn Sie das Haus bereits vermietet haben. Heute ist jeder Investor froh, wenn er zuverlässige Mieter hat, die regelmäßig ihre Miete zahlen und auch sonst ihren Verpflichtungen nachkommen. Können Sie nachweisen, dass Sie solche Mieter im Haus haben, kann dies sogar noch einen Zuschlag auf den Kaufpreis rechtfertigen.

Immer von Nachteil sind allerdings eingetragene lebenslange Wohnrechte. Diese werden von keinem Investor gerne übernommen und ziehen erhebliche Preisabschläge nach sich.

Hauptverkehrsstraßen müssen nicht den Wert mindern

Auch die Lage der Immobilie spielt für die Preisgestaltung eine wichtige, wenn nicht gar entscheidende Rolle. Positive Lagefaktoren können beispielsweise Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel in der Nähe sein. Auch Einkaufszentren in Laufweite wirken sich positiv aus. Abgesehen von wenigen Ausnahmen (etwa wenn der Investor an junge Leute – Studenten – vermieten will) wirken sich hingegen Bars, stark frequentierte Gaststätten und Diskotheken meist negativ aus. Andererseits muss die Lage an einer Hauptverkehrsstraße nicht unbedingt den Wert mindern. Die optimale Verkehrsanbindung kann den Faktor der Lärm- und Emissionsbelästigung durchaus wieder ausgleichen.

Was sich noch auf den Verkaufspreis auswirkt

Auch die Einschätzung der wirtschaftlichen Situation der Kommune spielt bei der Preisfindung eine Rolle. Fallen hier immer mehr Arbeitsplätze weg, dürfte sich dies auch negativ auf den Wert der Immobilie auswirken. Hinzu kommen etwaige zu erwartende Kosten, etwa für noch durchzuführende Erschließungsmaßnahmen.

Ob eine Wertminderung vorliegt oder nicht, muss also speziell für jedes Objekt geprüft werden.

Diese und viele weitere Informationen rund um die Vermietung finden Sie unter www.hausblick.de

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Planen & Finanzieren | Bauen und Modernisieren

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