Mietimmobilie: Werbungskosten und Erhaltungsaufwand
Wenn Sie Wohnungen vermieten wollen, können Sie sogenannte Werbungskosten geltend machen: Straßenreinigung, Warmwasserversorgung und Heizung. Instandsetzungen zählt man zu dem Erhaltungsaufwand. Wir erklären die Begriffe.
Für vermietete Räume können Sie Werbungskosten geltend machen. Ebenso bei einer leer stehenden Mietimmobilie. Dieses gilt aber nur, wenn Sie – etwa durch Inserate in der Lokalzeitung – nachweisen können, dass Sie die Wohnungen wirklich vermieten wollen.
Die Werbungskosten
Soweit Sie die Kosten nicht auf Ihre Mieter umgelegt haben, können Sie auch andere Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. Hierzu gehören unter anderem Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser sowie Schornsteinreinigung. In den meisten Fällen werden Sie diese Kosten zwar umgelegt haben, aber bedenken Sie auch, dass Sie für leer stehende Wohnungen, die vermietet werden sollen, diese Kosten selbst tragen und deshalb absetzen dürfen.
Außerdem können Sie weitere Werbungskosten – wie Kosten der Geldbeschaffung, Renten, dauernde Lasten, Grundsteuer, Versicherungen und Kosten eines Hauswarts – geltend machen.
Tipp: Für Ihre Finanzplanung ist besonders wichtig, dass Sie auch die Schuldzinsen für aufgenommene Darlehen absetzen können.
Ausnahmen, bei denen keine Werbungskosten gelten
Für einige Bereiche können Sie jedoch keine Werbungskosten geltend machen. Das gilt etwa für
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selbst genutzten Wohnraum innerhalb der Mietimmobilie
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Wohnungen, die Sie einer anderen Person kostenlos zur Verfügung stellen
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Wohnungen, die Sie zu weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Warmmiete vermieten
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Wohnungen, für die Sie zwar mindestens 56 Prozent aber nicht mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Warmmiete verlangen, wenn Sie die Einkunftserzielungsabsicht nicht durch eine langfristige Prognose nachweisen können
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Wohnungen, die leer stehen, weil Sie sie nicht vermieten wollen oder können
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Mietimmobilie für Angehörige
Besonders kritisch reagiert der Fiskus, wenn an Angehörige vermietet wird. Liegt die Miete unter 56 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, haben Sie keine Chance – man wird Ihnen die Werbungskosten nicht anerkennen. Ist die Miete höher, liegt aber noch immer unter 75 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, müssen Sie dem Fiskus eine langfristige Prognose vorlegen, in der Sie nachweisen, dass Ihre Absicht der Einkunftserzielung auch weiterhin besteht.
Der Erhaltungsaufwand
Der Erhaltungsaufwand wird in dem Jahr abgesetzt, in dem er anfällt. Man erkennt den Erhaltungsaufwand daran, dass die dadurch finanzierten Maßnahmen die Wesensart des Gebäudes nicht verändern. Stattdessen erhalten sie dieses lediglich in einem ordnungsgemäßen Zustand oder fallen in regelmäßiger, gleicher Höhe an. Die Erhaltungsaufwendungen können Sie in dem Jahr, in dem sie anfallen, auch absetzen.
Als Erhaltungsaufwand werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nur anerkannt, wenn die Kosten in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Gebäudebeschaffungskosten nicht überstiegen. Ansonsten handelt es sich um Herstellkosten der Mietimmobilie, die abgeschrieben werden müssen.
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