Nicht eheliche Lebensgemeinschaft: Vorsicht bei Immobilienerwerb
Für das Zusammenleben ohne Trauschein gibt es keine rechtlich bindenden Vorschriften. Um Problemen – vor allem im Falle einer Trennung – vorzubeugen, sollte man Vermögensfragen durch eine vertragliche Vereinbarung regeln.
Immer häufiger leben zwei Partner „wie ein Ehepaare“ zusammen, ohne zu heiraten. In dieser – juristisch nicht gefestigten - Beziehung treffen sie auch gemeinsame, oft sehr weitgehende Entscheidungen, wie beispielsweise den Erwerb oder den Bau einer Immobilie. Dabei sind sie sich in vielen Fällen über die rechtlichen Konsequenzen des Handelns als nicht eheliche Lebensgemeinschaft gar nicht im Klaren.
Gemeinsamer Immobilienerwerb
Da es keine rechtlich bindenden Vorschriften für den Fall gibt, dass eine nicht eheliche Lebensgemeinschaft eine Immobilie anschafft, ist hier äußerste Vorsicht geboten. Am einfachsten ist es, wenn einer der Partner die gesamten Kosten der Immobilie trägt. Er wird dann auch gerechterweise Alleineigentümer des Hauses.
Doch wie soll man vorgehen, wenn sich beide Partner an dem Immobilienerwerb beteiligen? Wenn beispielsweise ein Partner ein Grundstück einbringt und der andere die Baukosten stemmt? Gerade wenn einer der Partner das Grundstück stellt und der andere die darauf befindliche Immobilie finanziert oder erstellt, wird es kritisch. Denn wenn keine weiteren Vereinbarungen getroffen werden, gehört dem Eigentümer des Grundstücks grundsätzlich alles, was sich darauf befindet (§ 94 BGB).
Vertragliche Vereinbarung treffen
Unverheiratete Paare sollten deshalb über Immobilieneigentum einen notariellen Vertrag abschließen und die darin getroffenen Vereinbarungen hinsichtlich der Vermögensverteilung im Grundbuch eintragen lassen.
Wenn das Paar eine spätere Eheschließung plant, und ein Partner erwirbt oder baut vorher eine Immobilie, kann er dem anderen Partner auch unter der Voraussetzung der Eheschließung ein Miteigentum im Grundbuch eintragen lassen. Durch diese Regelungen können die Partner Steuern und – sollte es doch nicht zu einer standesamtlich legitimierten Ehe kommen – auch die Kosten für eine Rückübertragung sparen. In der Vereinbarung sollte gleichzeitig geregelt werden, welche Eigentumsverhältnisse nach einer späteren Eheschließung und im Erbfall gelten sollen.
Die Paare „ohne Trauschein“ werden steuerlich wie Singles behandelt. Das hat zur Folge, dass bei der Übertragung von Grundstücken von einem Partner auf den anderen Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Auch im Bereich der Einkommensteuer und der Erbschaftsteuer gilt für die nicht eheliche Lebensgemeinschaft, dass die Partner wie Ledige behandelt werden und die entsprechend höheren Steuern zahlen.
Was bei Trennung passiert
Insbesondere im Falle der Trennung des nicht verheirateten Paares zeigt sich, wie wichtig es ist, eindeutige Vereinbarungen über die Vermögensverteilung – auch und gerade in Bezug auf Immobilienerwerb und Immobilieneigentum – zu treffen. Ohne vertragliche Vereinbarung besteht für keinen der Partner ein Anspruch auf Leistungsausgleich.
Hatte das Paar ein Miethaus erworben oder gebaut, greifen bei einer Trennung keine eherechtlichen Bestimmungen. Hier geht man von einer Abwicklung entsprechend gesellschaftsrechtlicher Grundsätze (§§ 730 ff. BGB) aus. Es ist aber auch eine Rückabwicklung denkbar, die sich nach § 313 BGB richtet. Dieser Paragraf regelt Fälle, in denen die Geschäftsgrundlage eines Vertrags gestört ist: Es kann sein, dass sich die Umstände, die Grundlage eines Vertrages waren, verändert haben. Oder Vorstellungen, die Grundlage des Vertrages waren, stellen sich als falsch heraus. Dann könnten sich im Falle einer Trennung Ansprüche eines Partners ergeben.
Einzelfallentscheidungen der Gerichte
Allerdings können die Bestimmungen des Gesellschaftsrechts für die nicht eheliche Lebensgemeinschaft erst dann greifen, wenn erkennbar ist, dass die Partner beispielsweise aus einem Immobilienerwerb einen gemeinschaftlichen Wert erzielen wollten, der gemeinsam genutzt werden und auch beiden Partnern gehören sollte. Dagegen würde in vielen Fällen schon die Tatsache sprechen, dass zwar eine gemeinsame Leistung erbracht wurde, das Grundstück aber nur auf den Namen eines Partners eingetragen wurde. Es gibt hierzu keine einheitliche Rechtsprechung. Die Richter des Bundesgerichtshofes machen ihre jeweiligen Entscheidungen letztlich immer von einer Bewertung des Einzelfalles abhängig.
Vertragliche Vereinbarung für alle Fälle
Nicht verheiratete Paare sollten sich deshalb vor dem Hausbau oder Immobilienerwerb darüber im Klaren sein, wie mit der Immobilie bei einer Trennung verfahren werden soll. Dies sollte in einem Vertrag festgehalten und – soweit möglich – im Grundbuch eingetragen werden.
Gerade bei Partnerschaften jüngerer Menschen wird das Thema „Ende der Partnerschaft“ oft verdrängt. Das gilt erst recht für den Fall, dass ein Partner – etwa bei einem Unfall – ums Leben kommt. Doch gerade dann sind rechtlich verbindliche Regelungen wie eine vertragliche Vereinbarung oder ein Testament notwendig. Denn da durch die nicht eheliche Lebensgemeinschaft keine rechtlichen Bindungen zwischen den Partnern bestehen, können ohne solche Regelungen auch keine Erbansprüche geltend gemacht werden.
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