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Rechte und Belastungen: Blick ins Grundbuch

Eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung ist in der Regel kein unbeschriebenes Blatt. Kaufinteressenten sollten aufpassen, welche Verpflichtungen mit dem zukünftigen Wohneigentum verbunden sein könnten.

Informieren Sie sich vor der Zwangsversteigerung genau über die Eintragungen im Grundbuch. Hier können Rechte und Belastungen eingetragen sein.

Vorsicht bei Grundschuld und Hypothek

Grundschulden räumen einem Gläubiger das Recht der Befriedigung seiner Ansprüche aus dem Grundstück ein. In vielen Fällen erfolgt die Zwangsversteigerung, um eine Grundschuld zu befriedigen. Einer eingetragenen Grundschuld muss aber grundsätzlich keine Forderung zugrunde liegen.

Mit einer Hypothek erhält der Gläubiger wie bei der Grundschuld eine Sicherheit, die als Belastung der Immobilie in Abteilung III im Grundbuch eingetragen wird. Anders als die Grundschuld kann die Hypothek aber nur für ein einziges Darlehen bestellt werden.

Ist für die zu versteigernde Immobilie eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen, müssen Sie besonders vorsichtig sein. Wird die Immobilie unter der Bedingung versteigert, dass die Grundschuld oder Hypothek bestehen bleibt, dann müssen Sie die gesamte Grundschuld zum im Grundbuch eingetragenen Zinssatz abbezahlen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vorbesitzer bereits einen Teil der Schuld abgetragen hat oder einen günstigeren Zinssatz mit dem Gläubiger vereinbart hat.

Rechte an Dritte im Grundbuch

Weitere Rechte und Belastungen sind Dienstbarkeiten und Reallasten. Bei Dienstbarkeiten handelt es sich um Rechte, die ein Grundstückseigentümer Dritten einräumen muss. Dazu gehören zum Beispiel der Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht, siehe §§1030 ff BGB) oder Dauerwohn- bzw. Nutzungsrechte (§§ 31 ff WEG).

Im Falle von Reallasten: Ist ein Grundstück mit wiederkehrenden Leistungen an einen Begünstigten belastet. Eine entsprechende Eintragung findet man im Grundbuch in Abteilung II. Anders als bei Hypotheken muss die Reallast nicht zwingend aus einer regelmäßigen Geldzahlung bestehen, sondern es kann sich zum Beispiel auch um eine Sachleistung handeln. Wenn nicht anderes vereinbart wurde, haftet ein Grundstückseigentümer auch persönlich für die Reallast (§ 1108 BGB).

Es kann durchaus sein, dass durch die Zwangsversteigerung im Grundbuch festgehaltene Rechte und Belastungen erlöschen. Es ist aber auch möglich, dass die Rechte über die Versteigerung hinaus bestehen bleiben. Ob und welche Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, wird vom Gericht beim Versteigerungstermin bekannt gegeben. Wenn Rechte bestehen bleiben, gehen die Verpflichtungen auf Sie über, falls Sie die Immobilie ersteigern.

Weitere Rechte und Belastungen

Nicht alles findet man im Grundbuch. Das gilt beispielsweise für Notwege- oder Überbaurenten. Können Sie Ihr Grundstück nicht über öffentliche Wege erreichen, dürfen Sie einen Notweg benutzen, der über den Grund und Boden des Nachbarn führt. Für diese Nutzung müssen Sie aber eine Notwegerente zahlen. Ähnlich verhält es sich mit der Überbaurente, die gezahlt werden muss, wenn die Immobilie zu nah an der Grundstücksgrenze gebaut wurde und das Gebäude beziehungsweise Teile davon – beispielsweise ein Balkon – auf das Grundstück des Nachbarn ragt. Hier handelt es sich aber meist um eher vernachlässigbare Belastungen.

Zu beachten ist außerdem, ob das Gebäude dem Denkmalschutz unterliegt oder mit öffentlichen Mitteln gebaut wurde und deshalb eine Wohnungsbindung besteht so dass Sie nur vorgeschriebene, kostendeckende Mieten verlangen können. Diese Fragen haben für Sie als zukünftigen Eigentümer ebenso große Bedeutung wie Rechte und Belastungen des Grundstücks.

Diese und viele weitere Informationen rund um die Vermietung finden Sie unter www.hausblick.de

Themenkosmos: Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung: Auch ein Weg zur Mietimmobilie

Sicherheiten: Zur Versteigerung mitzubringen

Versteigerungstermin: So läuft das Verfahren ab

Zuschlag: Sie sind neuer Eigentümer!

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Planen & Finanzieren | Bauen und Modernisieren

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